רעידת אדמה - תמ"א 38

מאת: מורן גור, עו"ד • עמיר רייסמן, עו"ד

חיי אדם, מבנים, תשתיות חשמל, מים, גז, אספקת מזון וציוד, כבישים, גשרים, מוסדות רפואה ומוסדות חיוניים נוספים, יימחקו, ייפגעו, או יקרסו כליל בעת התרחשות רעש אדמה במחוזותינו. מטרת מאמר זה היא לפקוח את עיני הקורא ויתרה מזאת, את עיני הממשלה, ויפה שעה אחת קודם, עת שבימים אלו בכפר הגלובלי, תוצאות רעשי האדמה הן קטלניות ובלתי נתפשות. בעוד יפן וניו-זילנד מלקקות את פצעיהן הטריים, עלינו להיערך לאסון הטבע הבא, כאשר עתה, יותר מתמיד, ידועות לנו השלכותיו הקולוסאליות.

"היערכות לקראת רעידת אדמה חייבת לעמוד במקום גבוה ביותר בסדר העדיפויות הלאומי. אם תשכיל מדינת ישראל להיערך נכון, לחזק מבנים שאינם עומדים בתקן לבנייה עמידה ברעידות אדמה ולדאוג לאכיפת התקן, גדולים הסיכויים שתצליח לצמצם באורח ניכר את הנזקים הצפויים מרעידת אדמה שעוצמתה גבוהה."

מאמר זה יתמקד במספר דגשים משפטיים ותכנוניים, אשר עוברים ומשליכים כחוט השני על היערכותה של מדינת ישראל להתרחשותו של רעש אדמה. את דחיפות הטיפול בנושא הגדיר היטב מבקר המדינה במסגרת דו"ח מיוחד: "עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה - תמונת מצב":

"אולי זו התרעה אחרונה המוגדרת בבחינת "דגל אדום" בפני ראש הממשלה וממשלת ישראל, המצביע על מחדל חמור ומתמשך, אשר מונח בראש ובראשונה לפתחה של הממשלה."

במאמר זה נציג את המתווה המשפטי הנוכחי, נדגיש מדוע מתווה זה אינו יוצר תמריצים מספקים לחיזוק מבנים רעועים, שאינם עומדים בתקן הישראלי הנדרש, ומדוע סביר כי לא ישרדו רעש אדמה משמעותי. נציע חלופות משפטיות, שיאפשרו מעין "הליך עוקף בירוקרטיה", והכל בראי דיני התכנון והבנייה, הוראות תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים 38 (להלן:"תמ"א 38"או "התמ"א"), כמו גם איזונים ושיקולים ממשלתיים אשר חלקם שנויים במחלוקת.

במאמר זה יוצגו שתי בעיות עיקריות בעניין התמ"א. עם זאת, חיוני להבהיר, כי הבעיות הטמונות במצב הנוכחי אינן מסתכמות בשתי אלו בלבד, אלא מצטרפת אליהן שורה ארוכה של כשלים, שגם הם, כשלעצמם, ראויים לתשומת לבה של הממשלה.

הנושאים אשר יידונו במסגרת מאמר זה:

תכנון ובנייה: נסקור את מערך ועדות התכנון והבנייה, נציג דוגמאות ליישום תמ"א 38 ברשויות המקומיות, נציג את ההליכים הבירוקרטיים השונים, מתן הרשות להתנגדויות ולעררים למוסדות המוניציפליים ומוסדות המדינה התכנוניים, נציע פרשנות לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") ונבחן - האם יש להסדיר "מסלול ירוק מהיר" למתן היתר בנייה ביחס להיתרים "רגילים".

השלכות קנייניות, חוק חיזוק מבנים והמחשות מעבודה שוטפת בתחום: נסקור את מימוש הוראות תמ"א 38 על תיקוניה, נבחן את האיזון הנדרש בין היזם לדיירים, מגבלות, הבהרות, ומתן מענה על שאלות סבוכות (משולש הזהב, ליווי בנקאי, הבעיות העיקריות ביישום עסקה וכיוצ"ב) וכן נדון בתיקון 2 לתמ"א 38.

רקע

מוכנותה של מדינת ישראל לרעידת אדמה הינה מן הנמוכות בעולם המערבי המפותח. מיטב המומחים שבים ומתרים, כי לאור מיקומה הבעייתי של ישראל בשבר הסורי-אפריקני ואי-עמידתה של מרבית הבנייה בישראל בתקנים המומלצים בעולם המערבי, רעידת אדמה בינונית עד חזקה תגרום להרס רב, לפגיעות בנפש ולנזקים רבים לרכוש ולכלכלה הישראלית.

סטטיסטית והיסטורית, בין הרעידות הרבות אשר פקדו את אזורנו, רובן קלות, פקדו את שטחי מדינת ישראל גם רעידות בעוצמות גבוהות יחסית, שחלקן אף גבו קורבנות והרסו מבנים ואתרים רבים. לא כולם מודעים לעובדה זו, אולם פרספקטיבה היסטורית זו עוזרת לנו להבין כיום, כי מבנים רבים שנבנו לפני כשלושה עשורים ויותר, "מועדים לפורענות" בהתקיים רעש אדמה בעוצמה גבוהה.

תכנון ובנייה

דיני התכנון והבנייה יוצרים מתווה היררכי ברור, לפיו מוסדרת תשתית תכניות המתאר הקובעות שימושים, ייעודים והגדרות לכל קטע גיאוגרפי במדינת ישראל, החל מתכניות מפורטות (הממוקדות ביותר) וכלה בתכניות ארציות (הכלליות ביותר).

תכנית מתאר ארצית טיפוסית אינה מאפשרת להגיש בקשות תכנוניות במישרין, היינו - לא ניתן להעניק מכוחן זכויות בנייה, ונדרשות הוראות בקנה מידה מפורט יותר, כבתכניות מתאר מקומיות ומפורטות (לטובת הפשטת המונחים ונוחות הקריאה, להלן: "תכניות מקומיות"). מימוש תכנית מקומית נעשה באמצעות החלק האופרטיבי שלה קרי, היתר הבנייה. מתן היתר בנייה על-ידי הרשות התכנונית מקנה אור ירוק לתחילת בנייה בקרקע נשוא הבקשה.

בניגוד לרוב אחיותיה (תכניות המתאר הארציות), תמ"א 38 משיתה את הוראותיה כתכנית מתאר ברזולוציה מקומית, כלומר, ניתן להוציא בגינה היתר בנייה. בקשה להיתר בנייה המוגשת בגין תמ"א 38, זהה לבקשה "רגילה" להיתר בנייה, שמוגשת במסגרת הקלה, הן מבחינת דרישות התכנון (תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר")), והן מבחינת הליכי ההתנגדות השונים מצד בעלי עניין כאלו ואחרים (תקנות התכנון והבנייה (סדרי הדין בועדות ערר), התשנ"ו-1996 (להלן: "תקנות סדרי הדין")).

כמו בהליכי התנגדות לבקשת היתר "רגילה", גם במסגרת תמ"א 38 ההתנגדויות הן לחיזוק ולתוספות הקונסטרוקטיביות המתבקשות, אך בשונה מבקשות היתר בנייה "רגילות", במסגרת תמ"א 38 אלו הן תוספות קונסטרוקטיביות המהוות את התמריץ ליזם ולדייר לבצע את העסקה לחיזוק המבנה.

בנוסף, מתן הזכות להתנגדות לבקשה להיתר לחיזוק מבנה, יוצר שיהוי שלעיתים מסכל את הכדאיות הכלכלית ליזם, לממש את הוראות התמ"א, ובעקיפין פוגע במטרה הלאומית לשמה אושרה תמ"א 38. שאלה עקרונית לעניין זה הינה, האם דיני התכנון והבנייה, שבכפוף להם מתנהלות ועדות התכנון והבנייה (המקומיות והמחוזיות), אכן עומדים בקנה אחד עם התכלית שלשמה אושרה התמ"א מלכתחילה, על שלושת אישוריה (שנת 2005, 2007 ו-2010).

נראה, כי התשובה לשאלה זו היא בשלילה, וזאת לאור היעדר "הפופולריות הכלכלית" של התמריצים הקיימים כיום. אימוץ תמריצים אחרים, מתאימים יותר, יכול היה ליצור מהפכה חיובית של ממש במגמה לחזק את המבנים בארץ, ותוך כדי, גם להביא להתחדשות אורבנית. פתרונות נוספים בהתמודדות עם מצוקת הדיור ועם עליית המחירים יכולים להיות העלאת הביקוש לכוח העבודה בשוק הבנייה, עידוד השקעות באזורים פריפריאליים ועוד. מטרת מאמר זה הינה, בין היתר, להציג מצע הולם יותר להתמודדות עם חיזוק מבנים מחד, ללא סיכול הכדאיות הכלכלית ליזם, מאידך.

היתרי בנייה

מבנים קיימים, שהיתר לבנייתם הוצא עובר ל-1 בינואר 1980, ואשר אינם כפופים לתקן ישראלי מס' 413, הינם מבנים שנדרש חיזוקם כנגד רעידות אדמה. בתמורה לחיזוק מבנים, כאמור, תמ"א 38 מקנה ליזם תמריצים המתבטאים בעיקר בתוספות בנייה. תמריצים אלו מוסדרים במסגרת בקשה להיתר בנייה, ומוגשים לפתחה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

החובה לפרסם

סעיף 27 להוראות תמ"א 38 קובע, שאישור תוספות הבנייה הנדרשות מותנה, בין היתר, בפרסומן של התוספות המתבקשות במסגרת הקלה לפי סעיף 149 לחוק, הקובע תנאים מוקדמים למתן היתר לשימוש חורג ו/או הקלה מתכנית. במקרה דנן עסקינן בהקלה, כלומר - התמריצים ליזם ולדיירים לבצע את החיזוק האמור בדמות קומות נוספות לבנייה (לצורך בניית דירות חדשות), מעלית, הרחבת הדירות הנוכחיות (באמצעות ממ"ד, מרפסות, ועוד) מתפרסמים כבדרך של הקלה בבקשה להיתר בנייה.

הזכות להתנגד והזכות לערור

מעת פרסום ההקלה, קמה לכל אדם הרואה עצמו נפגע (במסגרת הגבלות החוק כבעל עניין) הזכות להגיש התנגדות, בהתאם לדיני התכנון והבנייה. ההתנגדות תהא מפורטת וממוקדת ועל המתנגד לשטוח בפני ועדת המשנה להתנגדויות (השייכת לרשות המקומית) את טענותיו ולהסביר, מדוע הוא מעוניין לעצור חיזוק בניין רעוע, או לחילופין מדוע מתנגד הוא לחלק מתוספות הבנייה (המהוות, כאמור, תמריצים ליזם ולדיירים הדרים בבניין).

הוועדה המקומית תדון בהתנגדויות במסגרת מתן רישוי להיתר (יכול שהדבר ייעשה בדלתיים סגורות) ותודיע למתנגדים במכתב רשום על החלטתה בנדון, וזאת בהתאם לסעיף 149(3) לחוק.

אם אותו מתנגד אינו "שבע רצון" מהחלטת הוועדה המקומית, גם במקרה שטענותיו נדחו על הסף, עדיין רשאי הוא במסגרת סעיף 152 לחוק, להגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית, פעולה אשר "מקפיאה" למעשה את מתן ההיתר, למרות שלכאורה, מבחינת הוועדה המקומית, היזם והדיירים, ניתן להתחיל בחיזוק הבניין.

סעיף 152 לחוק קובע, כי לכל בעל עניין זכות להגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ובלבד שהיה צד להתנגדות. ערר יוגש לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה של משרד הפנים, באותו מחוז בו נתקבלה ההחלטה. סעיף 152(3) לחוק קובע:
"משהוגש ערר כאמור, לא יינתן היתר עד למתן החלטה בועדת ערר."

כלומר, ייתכן מצב לפיו, לאור עומס בעררים קודמים ("רגילים"), ערר של המתנגד לחיזוקו של מבנה יידון רק לאחר זמן רב (בהתעלם מדיונים שלעיתים נקבעים בהמשכים). תוצאה זו אינה נתפסת כלגיטימית, בעיקר ביחס לצורך בחיזוקו של הבניין נשוא הבקשה להיתר. נוצר למעשה מצב שאינו הגיוני, בעיקר לנוכח מטרות המחוקק בתמ"א 38, בו היתר בנייה לחיזוק מבנה במסגרת התמ"א, שכבר ניתן לגביו אור ירוק מהרשות התכנונית המקומית, "ממתין בתור" עם כל שאר ההיתרים "הרגילים" בפתחה של ועדת הערר, במקום להקנות לו את משנה החשיבות הנדרש - במסלול אינדיבידואלי ומהיר.

המצוי מול הרצוי

"הקפאה" של היתר בנייה לחיזוק בניין לתקופה העולה על הסביר (לעיתים מעל חצי שנה) אינה מעודדת, לצערנו, את אותו מהלך לאומי מבורך שיזמה הממשלה משנת 2005. לכך יש לתת מענה לאלתר, ולכך נדרשת הממשלה, בין אם על ידי יוזמת הוראת שעה, בין אם בשילוב התיקון בהוראות הרפורמה על חוק התכנון והבנייה שמתגבש בימים אלה, ובין אם על-ידי המלצותיו של מנכ"ל משרד הפנים לאמץ רף גבוה יותר להתנגדויות ועררים, תוך שמירת האיזון הראוי בין מטרות תמ"א 38, תמריצי היזם, רצונות הדיירים בבניין הרלוונטי מצד אחד ומזעור הפגיעה במתנגד מצד שני. כך או כך, מענה למצב דברים זה, וגישור מהיר בין המצוי לרצוי, מתחייב לשם הרחבתו דה-פקטו של צוואר הבקבוק הנוכחי, שאין עוררין לגבי קיומו.

הקצבת מועדים מהירים לעררים על היתרי תמ"א 38

בין אם ינותבו תיקי תמ"א 38 לוועדה נוספת (מעין ועדת ערר לתמ"א 38), ובין אם תינתן חשיבות רבה יותר לדיונים בעררים אלו בוועדת הערר הנוכחית, עדיין יש לפעול לאלתר ולהסדיר את השיהוי הרב שנוצר בגין היעדר פתרון מיידי. יודגש, כי ניכרת נכונות מצד יו"ר ועדות הערר להקדים מועדים, וכאשר מתבקשת הקדמת מועד דיון, אכן נעשים מאמצים להקדים דיון בערר "תמ"א 38". עם זאת, זהו פתרון זמני ואין לאמצו כדבר שבשגרה.

תכניות מקומיות תומכות תמ"א

הממשלה (באמצעות משרד הפנים) מעודדת את הוועדות המקומיות לקדם תכניות מקומיות אשר יוסיפו אלמנטים תכנוניים שיהוו תמריץ הולם ליזמים לחזק מבנים באזורים בהם יחס שווי קרקע לבנוי הינו נמוך. לעניין זה יפים דבריו של מנכ"ל משרד הפנים במסגרת חוזר מנכ"ל מיום 17.8.2010, בו הוא מתייחס לסעיף 23 לתמ"א 38 המתיר לוועדות מקומיות ליזום תכניות מקומיות לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה:

"תמ"א 38 מציעה מנגנון לעידוד חיזוק המבנים בקנה מידה ארצי. לא בכל מקום מהווה תוספת הזכויות תמריץ מספיק לכיסוי ההשקעות בחיזוק המבנים. לפיכך, יש חשיבות רבה לאיתור האזורים שבהם תמ"א 38 אינה אפקטיבית. באזורים אלה ניתן ליזום תוכניות כפי שמפורט בסעיף 23 בתמ"א 38. תוכניות אלה יאפשרו תוספת זכויות בנייה כתנאי לחיזוק המבנים, בהתאם לתנאים המקומיים."

חרף "העידוד" האמור, בפועל, אנו עדים למעט ועדות מקומיות המעודדות ומקדמות תכניות ברזולוציה מקומית ומדרבנות חיזוק מבנים בשטחן המוניציפלי, אם כי ייאמר לזכותן של עיריות מעטות (רמת גן, גבעתיים, רעננה), כי ישנו ניסיון שמצליח אט אט ומעודד יזמים יותר מבעבר, לפנות לחלופת שילוב בין תכניות מקומיות (ברזולוציה מפורטת) לתמ"א 38 כמיזם עסקי אטרקטיבי.

סיכום ביניים

אין עוררין על כך שיישום התמ"א במחוזותינו הינו חיוני. על הגורמים המוסמכים, ובראשם ממשלת ישראל, ליזום יותר מהלכים על מנת להגשים את מטרת תכנית חיזוק המבנים כנגד רעידות אדמה.

בין המהלכים המתבקשים, נדרשים כל גופי התכנון - הממשלה (ברמה הארצית), ועדות הערר (ברמה המחוזית) והרשויות המקומיות (ברמה המקומית): 1. ברמה הארצית: יצירת מסלול אינדיבידואלי ומהיר לדיונים בהתנגדויות ועררים בגין מימוש תמ"א 38, העלאת רף דיוני של כל מקרה לגופו, שיסנן התנגדויות סרק, הקמת פורום מקצועי שישמש כוועדת ערר לענייני תמ"א 38 בלבד (כשם שנעשה בנושא היטלי ההשבחה והפיצויים במסגרת תיקון 84 לחוק), קביעת מועדים מינימליים לדיונים בפני ועדות הערר המחוזיות, הקניית כלים בידי ועדות הערר הנוכחיות להקדים מועדי דיון ו/או ליצור מסלול נפרד עד להסדרת הפורום המבוקש.

2. ברמה המחוזית: משנה חשיבות לעררים המוגשים לפתחה של ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה, מתן סמכות ליושבי הראש להקדים מועדי דיון על חשבון עררים שדחיפותם פחותה ברמת סדר העדיפות הלאומי, סמכות לדחות עררים עם הגשתם אם אינם מעלים פגיעה קונקרטית.

3. ברמה המקומית: הקניית תמריצים נוספים, שיינתנו על ידי תכניות מקומיות שיקבלו משנה עדיפות מצד רשויות התכנון המקומיות, יצירת מתווה דיוני תכליתי בוועדות המשנה להתנגדויות, שייצור רף גבוה יותר למי שהתנגדותם קנטרנית ו/או ללא ביסוס סביר, עידוד מקומי בזכויות בנייה נוספות, ניודן בעת הצורך, סבסוד במסים אחרים בסמכות מקומית (כדוגמה: התייחסות בצו הארנונה וכיוצא באלה).

הקדמה לפרק הקנייני

עוד בטרם נפרט את המצב המשפטי-קנייני, ניתן להביט לאחור כבר בשלב זה, לעבר עסקאות שבוצעו במהלך השנים 2007-2008, ולהתפעל מהחלוציות ומהאמונה של המשתתפים בעסקאות אלו (הדיירים והיזמים). הגם שבשעתן, פעולות אלו היו ספקולטיביות וחסרות ודאות כלכלית.

חשוב עוד יותר להבין, כי העסקאות שנרקמו במהלך שנים אלו, יצרו את אותם הבניינים המחוזקים אשר ניתן להביט בהם בעודנו מתהלכים לנו ברחובות הערים וחולפים ליד השלטים אשר בהם כתוב "כאן התבצע פרויקט תמ"א 38". אמנם, מעטים הם הבניינים האלו, וקשה לאתר יותר מ-20 מהם ברחבי המדינה כולה, אך יש להבין כי אלו הם החלוצים אשר בזכותם מתקדמים שכניהם אל עבר מימוש עסקאות התמ"א 38.

"השכנים" הספקנים של אותם בניינים "מחוזקים", הגרים בבניינים הסמוכים, ביקשו לחכות עד אשר יראו מה יעלה בגורלם של בניינים אחרים, ובמהלך הזמן ראו כיצד הבניין השכן להם עובר את התהליך כולו ובסופו של יום הופך למחוזק, משופץ, מעלית הותקנה בו ואולי גם הוספו לו ממ"דים ו/או מרפסת ומראהו הפך למשופר ומודרני. אלו הם הצדדים למשאים ומתנים המתנהלים בימים אלו.

המצב הקנייני

בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), בעלי הזכויות בבית משותף, שהיתר בנייה לבנייתו ניתן כאמור לפני ה-1.1.80, יכולים להחליט כי ברצונם לחזק את ביתם וזאת על ידי ביצוע "עסקת מקרקעין", בה ימכרו בעלי הזכויות את זכויות הבנייה (בדרך כלל על גג הבניין ו/או מתחת לקומת העמודים) לבניית דירות חדשות ליזם/קבלן ובתמורה, יקבלו שירותי בנייה בדמות חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, שיפוצו, בנייה והתקנה של מעלית ולעתים (ובהתחשב בכדאיות הכלכלית וביכולת התכנונית) אף בניית הרחבות לדירה כגון ממ"ד, מרפסת, תוספת שטח עיקרי נוסף, מחסן ואפילו הכשרת חנייה.

על פניו, נראית העסקה כפתרון פשוט וכדאי מאד עבור בעלי הזכויות בבניין, אשר אינם נדרשים להוציא כסף מכיסם תמורת ביצוע שירותי הבנייה, וכל שנדרש מהם הוא למכור זכויות בנייה, שניתנו להם ב"מתנה" מהמדינה. בפועל, לאחר יותר מ-5 שנים מיום כניסתה לתוקף של תמ"א 38, מעט מאד עסקאות הגיעו לכלל מימוש.

להלן נמנה את הגורמים העיקריים לכך.

השחקנים העיקריים בעסקה

משולש הזהב (דיירים-יזם-עירייה):

1. בעלי זכויות בבניין (להלן: "הדיירים", אף שרובם אינם מתגוררים בדירה אלא משכירים את דירתם) - מרבית העוסקים בשנים האחרונות ב"מלאכת התמ"א" נוהגים להאשים את הדיירים בבניין בכישלון המשא ומתן בין היזם לבין הדיירים, אך אין הצדק עימם. רק שילוב בין האינטרסים השונים של הדיירים, היזם והרשות המקומית הוא שיוצר הצלחה במימוש העסקה או כישלון.

נוכל להבחין במספר סיבות עיקריות השגורות בפיהם של דיירים, פעם אחר פעם, בבואם להסביר מדוע אינם ממהרים להיכנס למו"מ עם יזם אשר מעוניין לבצע את עסקת התמ"א (אלו רק מספר סיבות ובוודאי אינן כלל הסיבות):

א. גיל: דיירים מבוגרים מאד, חלקם בגילאי ה-80-90, סולדים משינויים באופן כללי ובוודאי שאינם מעוניינים לקדם שיפוץ בבניין בו התגוררו בעשרות השנים האחרונות. בחלק מהמקרים נדרש היזם לממן שכר דירה חלוף לאותם דיירים, כאשר המשך המגורים בבניין במהלך ביצוע עבודות התמ"א אינו סביר.

ב. חוסר איזון כלכלי: דיירים אשר בוחנים עסקת תמ"א 38 אך ורק כעסקת נדל"ן מן המניין, כלומר כעסקה בה ניתן להציב נתונים כגון מיקום הבניין, שווי הזכויות ומטרים לבנייה בטבלאות, ובהתאם - לצפות לתמורה מדויקת, ייווכחו לדעת, כי במרבית המקרים יהיה קשה להוציא לפועל עסקה שכזו. ניהול משא ומתן תוך התעלמות מהגורם האנושי ומחוסר הוודאות התכנונית, אשר השפעתם על העסקה הוא מכריע, אינו מומלץ וסיכויי הצלחתו של משא ומתן כזה אינם גבוהים.

דיירים אשר דורשים "דיוק בשווי התמורה הניתנת" דורשים לא פעם גם "דיוק בשווי התקבולים אותו מקבל כל דייר". כלומר, הם דורשים שדירה גדולה תקבל תמורה גדולה יותר מהדייר השכן, שלו דירה קטנה יותר, או לחלופין לבצע תשלומי איזון בין דירה שזכתה לקבל ממ"ד (רק בגלל שמבחינה תכנונית יש מקום להציב ממ"ד בסמוך לדירה) ובין אותה הדירה שלא ניתן לבנות ולהצמיד לה ממ"ד. כל קורא מאמר זה יכול לתאר לעצמו את המתרחש בפגישות דיירים כאשר נקודה זו עולה. והיא עולה כמעט בכל מפגש.

ג. חשש וחשדנות: פחד, חוסר ודאות, אי-בהירות: מהיזם ("מרוויח על חשבוני"), מהדייר האחר ("סגר עסקה עם היזם מאחורי הגב", "שונא אותי מאז שהתחצפתי אליו לפני 15 שנה"), מעורכי הדין ("אי אפשר לסמוך על עורכי דין"), מהמאמר שקראתי ("לא ניתן לבנות 2 קומות על בניין קיים") וכיוצא באלו.

2. היזם - היזם יכול להיות אדם פרטי, קבלן בעצמו (אך לא בהכרח) או חברה (בתחום הבנייה או לאו) אשר מעוניינים לבצע על חשבונם את כל המהלך שנקרא יישום עסקת תמ"א 38. עבודתו כוללת פגישות אין סופיות עם נציגויות של בתים משותפים, עם בעלי הבתים המשותפים עצמם, מתווכים, יזמים אחרים, עורכי דין, מהנדסים, אדריכלים, שמאים ויועצים אחרים, שיטוט במסדרונות העיריה והוועדות המקומיות, והכל במטרה להביא לכלל מימוש את העסקה ובסופה כמובן, להרוויח כסף. מטרתו היא להשיא את רווחיו. אל לו לדייר לצאת מנקודת הנחה אחרת. כך ייטב לכל העוסקים במלאכה. אין צורך להיות חשדנים בכוונתו של היזם. זוהי כוונתו וטוב שכך. אם היזם לא ירוויח כסף, העסקה לא תצא אל הפועל.

3. עיריה - כפי שנכתב רבות, ובפרט במאמר זה, לכל עיריה יש אג'נדה משלה. לא כל עיריה שמה לה למטרה את הצלחתה של תכנית תמ"א 38. כל העוסקים במלאכת תמ"א 38 למדו, כי הנכונות לבצע פרויקטים מסוג תמ"א 38 בעיריות כגון רמת גן ורעננה הנה מלאה, וכי ניתן לפנות לעיריה בכל בעיה הקשורה בנושא ולקבל פתרון מהיר ובמסגרת החוק. עיריות אלו היקצו משאבים רבים והן פועלות במלוא המרץ לקדם את מתן היתרי הבנייה ובמהרה. לראיה, בתיבות הדואר של בניינים ישנים בתחום שיפוטה של עיריית רמת גן, ניתן למצוא מדי יום עשרות הצעות לביצוע עסקת תמ"א 38. בעיריות אחרות המצב הוא שונה. יש לקחת משתנה זה בחשבון לאורך העסקה כולה – הן לגבי המועדים בהסכם בין הדיירים ליזם, והן לגביהבטחות שניתנות לדיירים בעיקר בנושא הרחבות הדיור כגון ממ"ד, מרפסת, חניות ועוד. עיריה שמעוניינת לקדם את התמ"א תאחז בכל סעיף בתכנית על מנת לתת היתר בהתאם להוראותיה וכך רמת הוודאות תגדל. בעיריות אחרות, יש לקבוע תנאים בהסכם למקרה בו לא יאושרו הרחבות הדיור או למקרים בהם יתארכו המועדים עד מאד.

מכאן גם הקורלציה המתבקשת עם הליכי התכנון והבנייה: רצוי שהועדות המקומיות מטעם העיריות, תגבינה את הוראות התמ"א עת שקם הצורך לכך, בתכניות מקומיות – מפורטות. פרשנות התמ"א לצד תכניות המקומיות (לא במקום אלא במקביל) תגרום למקסום תמריצים שיעודדו את היזם להשקעות במסגרת התמ"א.

כך לדוגמה, נקבע לאחרונה בערר (ת"א) 5440/09 אי.אס.נדל"ן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א, כי במקרה שבו תכנית בניין עיר מאפשרת תוספת קומה לבניין קיים, ניתן לקבל במקביל, ובתמורה לחיזוק הבניין, גם את הזכויות במסגרת תמ"א 38 ואף להוסיף עוד קומה. כך גם מסתמנת לאחרונה בקרב ועדות הערר ובדגש על ועדת ערר מחוז תל-אביב, פרשנות מיטיבה עם סעיפי התמ"א ליצירת תוספת מטראז'. בימים אלה מייצג אחד מכותבי מאמר זה יזם המבקש להכשיר בדרך יצירתית שטחים לפי סעיף 11.2 (ג) הקובע:

"תותר תוספת זכויות בניה בשטח כולל לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים בתנאים הבאים:...תותר תוספת שטח של עד 25 מ"ר לדירה במפלס הקיים."

על אף העובדה, שבערר זה מדובר בעיריית רמת גן, שלה יש תכנית מקומית התומכת בתמ"א 38, הרי שנכון יהא אילו גם ועדות מקומיות שאין בשטחן תכנית מקומית תומכת תמ"א, תאמצנה פרשנות מיטיבה ויצירתית - שעה שקם הצורך לכך בהיעדר תמריצים מספיקים ליזם.

הבעיות העיקריות ביישום העסקה

1. בעיית הרוב ("מה עושים כשיש מתנגד?")

כמעט בכל בניין ישנו דייר אשר אינו מעוניין בביצוע העסקה או לחלופין, מציב תנאים שקבלתם אינה מאפשרת את ביצוע העסקה.

סעיף 5 לחוק החיזוק פתר כמעט באופן מוחלט את בעיית המתנגד על-ידי הכשרת העסקה בתנאים הבאים: המפקח על המקרקעין (כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המקרקעין) רשאי לאשר את ביצוע העבודה ברכוש המשותף לפי תביעה של 2/3 מבעלי הזכויות בבית המשותף. אם אושרה העבודה, רשאי המפקח לקבוע תנאים להעברת הזכויות ולקבוע סדרי רישום.

סעיף 5 לחוק החיזוק פתר איפוא את סוגיית המתנגד והוא מאפשר להוציא לפועל עסקאות בהן אין 100% הסכמה בקרב הדיירים. ראוי לציין, כי תיקון אחרון לחוק זה הקדים את המועד בו ניתן לפנות למפקח וקבע, כי עוד לפני קבלת היתר הבנייה בפועל, ניתן להגיש תביעה למפקח על המקרקעין וכך יכולים צדדים לעסקת תמ"א "למזער סיכונים" ולגשת למפקח מיד לאחר קבלת החלטת הוועדה בנוגע להיתר בנייה, וזאת לאחר שמיעת התנגדויות אך טרם תשלום ההיטלים והאגרות.

חוק החיזוק טרם פתר את הבעיה אשר בפי העוסקים במלאכת התמ"א נקראת: "העברת זכויות התב"ע". חוק החיזוק מאפשר את ביצועה של עסקה לגבי זכויות אשר מקורן בתמ"א 38 בלבד ועל כן במקרה של מתנגד, לא ניתן להכשיר את העברתן של זכויות שאינן כלולות בתמ"א 38. ראוי לציין, כי זכויות לפי תמ"א 38 כוללות גם זכויות שנוצרו לפי סעיף 23 לתמ"א 38, המאפשר לרשויות מקומיות להגיש תכניות בניין עיר, אשר יעניקו זכויות בנייה נוספות תמורת ביצוע חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה. כך קיבלו תוקף תכניות רצ/106 ורג/340/30 (ראשון לציון ורמת גן כאמור) ותכניות נוספות בהפקדה - קא/413 (קרית אונו).

2. בעיית הצמדת גג/חצר ("מה עושים כשלאחד מבעלי הדירות יש גג או גינה שצמודים לדירתו?")

בבואנו לבחון סוגייה זו, יש להבחין בין "הזכות לבנות" ובין "זכויות בנייה".

הזכות לבנות היא זכותו של כל אדם אשר יש באמתחתו קרקע והוא מעוניין לבנות עליה. הקרקע יכולה להיות גג או גינה. זכויות בנייה, לעומת זאת, הן "החומר" שבאמצעותו ניתן לבנות על הקרקע. כלומר, הזכות לבנות, או במקרה שלנו, מי שיש לו "הצמדת גג או גינה" אינה ניתנת למימוש ללא זכויות הבנייה.

המקרה השכיח ביותר מתאר מצב בו לדיירים בקומה האחרונה מוצמד הגג או אף נבנה חדר או חדרים על הגג (כך שלדירות בקומה האחרונה, נניח קומה שלישית, יש חדר צמוד על הגג בקומה רביעית אליו ניתן להגיע ע"י מדרגות פנימיות מתוך הדירה שבקומה השלישית). גם אם כל הדיירים בבניין, כולל הדיירים שלהם צמוד הגג, מעוניינים לבצע עסקת תמ"א 38, יישום העסקה כמעט ואינו אפשרי בשל הכדאיות הכלכלית שבעסקה מסוג זה. במהלך עסקה שכזו יש לבצע עסקאות פנימיות של רכישת/מכירת הגג, הריסת החדרים על הגג במקרה שהם כבר בנויים, ומצב זה מלווה בדרך כלל בדרישה של בעלי הדירות, אליהם צמוד הגג, שלא ייפגע מצבם, כלומר, שלא יאבדו את הצמדת הגג שהייתה להם ערב חתימת ההסכם לביצוע תמ"א 38. ובמלים אחרות, שימכרו את דירתם לקבלן וירכשו את דירות הגג/הדופלקסים החדשים וכל זאת ללא תמורה וללא תשלומי מסים (שיחולו על היזם). לעניין זה טרם נמצא פתרון.

3. מימון, יצירת תת-חלקה וליווי משפטי: מ"משולש הזהב", אליו התייחסנו לעיל (דיירים-יזם-עיריה) הושמט גורם שבלעדיו לא ניתן יהיה לבצע עסקאות תמ"א 38 רבות כדבר שבשגרה והוא המוסד הבנקאי - הגוף המממן.

ענף הנדל"ן, המוכר לנו כיום, אינו יכול לפעול "במלוא המרץ" מבלי שהממסד הבנקאי יעניק לו את התמיכה המלאה. הדרישה הבסיסית של הממסד הבנקאי לליווי יזם בעסקת תמ"א 38, איננה שונה מעסקאות נדל"ן אחרות והיא, שעבוד הזכויות הנמכרות לצורך מתן אשראי בנקאי. הדרך לשעבד את הזכויות הנמכרות מלווה בתיקון צו הבתים המשותפים ותקנון הבית המשותף, כך שבסופו של תהליך יירשם מחסן/תא בחצר הבניין כתת-חלקה רישומית נפרדת (ידוע כ"תת חלקה חדשה"), על שמם של כלל הדיירים בבית המשותף, כל אחד לפי חלקו ברכוש המשותף, ואל תת-החלקה החדשה יוצמדו הגג וכל החלקים האחרים אשר ישמשו כ"קרקע" לצורך בניית דירות היזם והצמדותיהן, וכן יירשם בתקנון, כי זכויות הבנייה לצורך בניית דירות היזם והצמדותיהן יהיו שייכות לתת-החלקה החדשה. ההליך כולל קבלת הסכמתו של כל גורם שלישי לטובתו רשומות הערות (כגון: בנקים לטובתם רשומות משכנתאות, מעקלי זכויות למיניהם והערות בגין הימנעות מעשיית עסקה). את זכויות הדיירים בתת-החלקה החדשה ניתן לשעבד לטובת הבנק, כך שזכויות הדיירים בדירותיהם אינן קשורות קשר ישיר לעסקה כלל. מדוע אם כן, לא מתבצעות עסקאות רבות יותר ע"י ליווי בנקאי? התשובה טמונה כנראה בקושי הרב הנדרש לקבלת הסכמתו של המוסד הבנקאי לגבי זהות הצדדים לעסקה ואף למאמץ הרב הנדרש לתיקון צו הבית המשותף והתקנון.

לכותבי מאמר זה, אשר מלווים מספר רב של עסקאות תמ"א 38 בשיתוף מוסד בנקאי, אין כל ספק, שמעורבות רבה יותר של המוסד הבנקאי בעסקאות תמ"א 38 הנה המתכון המתחייב להצלחתו של תחום זה. הפתרון ההכרחי הנו יצירת מנגנון רישומי, שיאפשר את שעבודן של זכויות הבנייה הנמכרות במסגרת עסקת תמ"א 38 מבלי לתקן את צו הבית המשותף והתקנון (דבר שיחסוך זמן רב) או לחלופין, קיצור משמעותי של הליך תיקון הצו והתקנון בלשכות רישום המקרקעין.

תיקון 2 לתמ"א 38

תמורות רבות ותפניות רבות כבר התרחשו בתחום התמ"א 38 אך כיום ניתן לראות בבירור כי:

1. ניתן לבצע עסקת תמ"א 38 חרף כל הקשיים והמהמורות, במקומות בהן העסקה כדאית מבחינה כלכלית. לראיה: כ-20 בניינים כבר חוזקו בהתאם לתמ"א 38, מאות עסקאות נוספות כבר נחתמו, עשרות רבות מהעסקאות כבר בשלבי בקשות להיתרי בנייה.

2. תמ"א 38 הינה עדיין הפתרון הטוב ביותר לחיזוק הבניין מפני רעידת אדמה וזאת בהתייחס למרכיבי העסקה (דיירים-יזם-עירייה). לראיה - "פינוי בינוי" עורך זמן רב מדי ותלוי בחסדיו של כל אחד מהדיירים. תמ"א 38 תיקון 2 (הריסה ובנייה) לא כדאית במקומות רבים מדי, חיזוק על ידי הדיירים ללא יזם יקר ביחס לוויתור שעל הדיירים לעשות בעסקאות תמ"א 38 רגילות.

3. תיקוני החקיקה האחרונים, ואלו שיבואו עלינו לטובה, שיפרו וישפרו עוד יותר את מצב המעורבים בעסקאות התמ"א 38 (דיירים-יזם) ובעיקר את הוודאות ממרכיבי ה"כמה" (כמה יעלה? כמה קומות ניתן יהיה לבנות? וכו') ו"מה" (מה יהיה שיעור הפטור ממס שבח? מה יהיה שיעור הפטור מהיטל השבחה? ועוד). העסקה בה הדיירים יוצאים מביתם ואינם צריכים לשאת את שיפוץ המבנה תוך כדי מגורים בבניין (בכפוף לקבלת ערבויות מתאימות), וחוזרים לדירות חדשות בבניין חדש (עם חנייה ואולי אפילו מחסן), הינה כדאית יותר לדיירים במרבית המקרים, קלה יותר להבנה, ובעלת ודאות גבוהה יותר לכל הצדדים לעסקה, אך במרבית המקרים היא אינה כדאית כלכלית ליזם, כפי שהובהר בפרק זה ואף ברישא הדברים (בפרק התכנון והבנייה). על כן, מציאת פתרונות מערכתיים, כגון: זירוז הליכי הרישוי והבירוקרטיה, הפחתת שיעורי המסים, ואף מתן זכויות בנייה נוספות, כל אלו כאחד, יביאו לקיום עסקאות אשר לכאורה, יהוו את הפתרון המהיר ביותר להיערכות מדינת ישראל למקרה של רעידת אדמה, שכן אמרו חכמים: "טוב תמ"א אחת ביד משתיים על העץ.."

סיכום

המסקנה המתבקשת ממאמר זה היא, כי נדרשת רגולציה אשר תסדיר במקביל הן את הכשלים בתחום הקנייני והן את הכשלים בתחום התכנוני, ותיצור מכנה משותף בין שני התחומים.

בהיעדר רגולציה אשר תיצור מכנה משותף, מרבית מהתמריצים המוצעים על-ידי הממשלה אינם מגשימים את מטרתם ואינם מעודדים את קהל היעד - קרי, היזמים - לפנות ל"השקעה זו". חרף העובדה, כי הממשלה החלה לתקן כשלים אלו (באמצעות תמ"א 38/2, הגדלת זכויות בנייה, ניודן, עידוד תכניות מקומיות לצד התמ"א ועוד), ועדיין תמריצים אלו ישימים רק בערי המרכז, וגם באזורים אלו - הרווח ליזם לעיתים מוטל בספק בשל הבעיות אותן ציינו במאמר זה.

לצד הבעיות בתחום הרישוי ואי-מתן התמריצים ליזם, שהוצגו לעיל, הבהרנו גם דרך מאמר זה, שהרבה חששות ופחדים של בעלי הדירות נמוגו - וזאת לאור הניסיון שנצבר, והדוגמה שניתנה מהעסקאות שכבר יצאו אל הפועל במגרש "השכן" והוכיחו, כי בהליך "יחסית פשוט", "קם" לו בניין מחודש עם דירות המוצעות לשוק החופשי, כך שאין חולק שהצד המרוויח מהעסקה במאזן הנוכחי, הינו הדייר, שאינו נדרש לספקולציות ולסיכונים בהשבחת דירתו.

העלאת היצע הדירות הכרחית גם כן למדינת ישראל ויהיו כאלו שאף יגדירו את רמת המחירים במרכז כבעיה לאומית חמורה. חידוש בניינים, עידוד חיזוקם ובנייה באזורי פריפריה על ידי תוספת תמריצים וכיוצ"ב, יכולים לגרום לרפורמה "אורבנית" של ממש, שתתמודד עם בעיות נוספות הקיימות כיום בתחומים מקבילים.

לסיכום, ייטיב המחוקק, אם ייאמץ חלק מהחלופות שהועלו במסגרת המאמר, בבחינת השילוב המיטבי של תמריצי הקניין לצד תמריצי הליכי התכנון והבנייה, שביניהם גם הליך רישוי, וכפי שפתחנו מאמר זה, כך נסיימו - "..ויפה שעה אחת קודם". עוה"ד מורן גור ועמיר רייסמן,, הנם שותפים במשרד עוה"ד ש.רייסמן ושות'. עו"ד מורן גור מנהל את מחלקת התכנון והבנייה במשרד. עו"ד עמיר רייסמן מנהל את מחלקת "התחדשות עירונית" במשרד. מבקר המדינה עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה - תמונת מצב (23.3.2011). ראו בכתובת: http://www.mevaker.gov.il/serve/contentTree.asp?bookid=593&id=157&contentid=&parentcid=undefined&sw=1024&hw=698 ה"ש 2 לעיל.
במאה האחרונה הורגשו מספר רב של רעידות אדמה בעוצמות שונות, מהבולטות שבהן: הרעידה בשנת 1927, שהורגשה בכל שטחי המדינה בעוצמה של 6.25 בסולם ריכטר (להלן: "ס"ר"); הרעידה בשנת 1979, שמוקדה היה בים המלח, גם כן הורגשה בכל מדינת ישראל; ב-1995 מוקד הרעידה היה בים סוף (100 ק"מ דרומית מהעיר אילת), נפערו בורות וסדקים בכבישים ובבתים (6.2 ס"ר); ב-2004 רעידה שמוקדה היה במרכז מדינת ישראל (5.1 ס"ר), ומייד לאחריה (4.8 ס"ר) רעידה שמוקדה היה בים המלח, וגם כן הורגשה בכל הארץ; עוד רעידה, שהורגשה ברוב חלקי הארץ בעוצמה של 5.3 בס"ר בשנת 2008, מוקדה היה צפונית-מזרחית לעיר http://he.wikipedia.org/wiki/%D7%9C%D7%91%D7%A0%D7%95%D7%9F "לבנון" לבנון; הרעידה האחרונה שהורגשה במרבית חלקי הארץ, ארעה במקביל לכתיבת מאמר זה (04/2011), ומוקדה היה כ-60 ק"מ תחת פני הים, בסמוך לאי כריתים שביוון (כ-800 ק"מ מחופי ישראל). עוצמתה 6.2 בס"ר.

ביום 18.05.2005 אושרה התכנית וקיבלה תוקף ברשומות. ביום 16.08.2007 אושר תיקון 1 וביום 10.03.2010 אושר תיקון 2. התיקונים עדכנו את הוראות התמ"א בדבר התמריצים. הוראות התמ"א קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בנייה מכוחה, וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית, זאת תוך שמירה על איזון בין הצורך לחיזוק ומימונו ובין שיקולים עירוניים רחבים אחרים.

תקן ישראלי מס' 413 הינו תקן של מכון התקנים הישראלי בדבר עמידות מבנים ברעידות אדמה. תקן זה מעוגן בהוראות תכנית המתאר הארצית, ומהווה תנאי יישום לחיזוקים הנדסיים (אלמנטים ורטיקאליים ואופקיים לחיזוק) כתנאי לקבלת התמריצים שמקנה תמ"א 38 תמ"א 38 מעודדת ביצוע חיזוק מבנים על ידי הקניית זכויות בנייה ליזם בתוספת של עד שתי קומות לבניין. בתמורה, מספק היזם עבודות חיזוק למבנה בכפוף לתקן ישראלי 413, הוספת מטראז' לכל דירה, חדר ביטחון דירתי, מעלית משותפת, חידוש מעטפת הבניין ועוד.

התנאים המצטברים בהתאם להקלה בבקשה להיתר בנייה הם: פרסום בעיתון, בו תהא הודעה המפרטת את מהות הבקשה להקלה ואופציה להגשת התנגדויות לכל מי שרואה עצמו נפגע והוא בעל עניין; הצבת שלט בולט בחזית המבנה נשוא הבקשה; הוועדה המקומית תשלח מכתבים על חשבון המבקש לכל הבעלים והמחזיקים בבניין ובבניין הגובל, ולכל מי שעלול להיפגע בסמוך - לדעת הוועדה המקומית.

כפי שהובהר, עררים מוגשים ללא הבחנה, בין אם נתבקשה הקלה במסגרת תמ"א 38 או במסגרת היתר אחר לטובת הקמת בניין ובין שמדובר בסגירת מרפסת, או בהקמת גדר, שכאמור היתר בנייה נדרש על שינוי ו/או מימוש תכנית במקרקעין וגם אם חיוניותו פחותה לאין שיעור מחיזוק מבנה כנגד רעידות אדמה, עדיין יקבל קדימות בשל היותו ראשון כרונולוגית.

יובהר, כי מחברי המאמר אינם מתייחסים לפעולות רבות ומבורכות שנעשו על-ידי משרד הפנים (כחלק מהתייחסות נקודתית לנושא המאמר). דוגמאות להתמודדות הכוללת שנועדה לתמרץ את היזמים לתור אחר בניינים פוטנציאלים היא ההנחה המשמעותית שנתנו גופי משרד הפנים במסגרת הוראות שעה, הפטור מהיטלי השבחה לפי סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק וכיוצא באלו. כמו-כן יודגש, כי מנכ"ל משרד הפנים הנוכחי, ד"ר שוקי אמרני, מעודד ויוזם חדשות לבקרים מהלכים שישלימו את ההתמודדות הכוללת בתמ"א, ביניהם זכויות בנייה לתוספת של עד שתיים וחצי קומות, בהגבלות לפי אזורי ביקוש ומדד סוציו-אקונומי. ברם, ההתייחסויות הנ"ל אינן באות להתמודד עם אותו שיהוי שהוזכר לעיל.

סעיף 23 לתמ"א מתיר למוסדות התכנון המקומיים ליזום תכניות בקנה מידה מקומי, שתפרטנה ותתייחסנה לקטע המוניציפלי, שכאמור כל מחוז שיפוט שונה ממשנהו הן ביחס שווי קרקע-בנוי והן מבחינת תכניות המתאר המקומיות-מפורטות. להלן ציטוט סעיף 23 להוראות תמ"א 38, המתייחס לתכניות המתאר המפורטות:
" שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו (כמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בניין, עיצוב דריכלי ותקני חניה".

לדעת המחברים דרוש תמריץ נוסף ורחב יותר, שיעודד קיום התמ"א גם באזורים שהיחס בין שווי הקרקע לשווי השטח הבנוי אינו אטרקטיבי. לבעיה זו טרם נמצא פתרון קונקרטי.

חשוב להבין, כי עד לחודש מאי 2008 טרם נחקקו החוקים אשר היו אמורים לתת ביטוי לכתוב בתמ"א 38, ועל כן ראוי לציין, כי כל העוסקים ב"מלאכת התמ"א" כלל לא ידעו מה יעלה בגורלן של עסקאות אלו.

ערר 5440/09 אי. אס. נדל"ן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, תל אביב, מקרקעין י/2 484
(2010).

____________________________________

אודותינו • תחומי התמחות • עורכי הדין • נוטריון • ירושות וצוואות • יצירת קשר • קישורים • דרושים